top of page

YENİ KİRACININ TADİLAT HAKKI

Güncelleme tarihi: 13 Ara 2024


Türk Borçlar Kanunu

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması / Kiracı tarafından

MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.


Kiraya verenin rızasının kabulü için, verildiği zamandan bağımsız olarak, adi yazılı şekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralananda yapılacak yenilik ve değişikliğe rıza verme ve rıza vermeyi reddetme konularında serbesttir. Kiraya veren, böyle bir rıza vermekten kaçınırsa veya reddederse kiracının başvurabileceği bir hukukî yol yoktur.


Türk Borçlar Kanunu

Kiraya verenin borçları / Teslim borcu

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.




3. Hukuk Dairesi 2017/8266 2019/4990 27.05.2019

6098 sayılı TBK’nun 301. maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya

verene ihbar etmesi beklenir




3. Hukuk Dairesi 2017/4638 2019/2277 19.03.2019

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.06.2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 4. maddesinde; kiracının kiralananda kiraya verenin haberi olmadan tadilat yapamayacağının kabul edildiği görülmektedir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık taşınmaza davalı-karşı davacı kiracı tarafından yapıldığı iddia edilen masrafların taşınmazın olağan kullanımdan kaynaklı masraflar mı? yoksa taşınmazın BK’nun 301. maddesine göre, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olmasından kaynaklı masraflar olup olmadığı konusundadır. Mahkeme gerekçesinde, davalı/karşı davacının, kiraya verenden tadilata ilişkin herhangi bir yazılı belge almadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; TBK 308. madde kapsamında ayıp nedeniyle yapılan masrafların istenmesi mümkündür.


3. Hukuk Dairesi 2017/7410 2019/3683 24.04.2019

Hükümden de anlaşılacağı üzere; kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de bu amacı sağlamak zorundadır. Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, kararlaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yapılmalıdır. Diğer bir anlatımla kiraya veren sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür.



Hukuki Görüş;

Türk Borçlar Kanuna göre kiracı yeni veya eski olsun kiraya verenin yazılı onayı ile tadilat yapabilir. Ancak bu durum kira akdinin başlayıp başlamamasına etki etmez.

Türk Borçlar Kanununa göre kiraya verenin borçlarından biri "kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek"tir. Bu hüküm; kiracı ile yapılan sözleşmedeki kullanım amacına göre kiraya verenin tadilat yaptırması gerekli veyahut kiracıya zaman vermesi gerekli şeklinde yorumlanabilir. Ancak bu yorum yanlıştır. Çünkü ilgili hüküm yukarıda yer alan kararlardan da anlaşılacağı üzere "KİRALANANIN AYIPSIZ OLARAK TESLİMİ İLE" ilgilidir.

SONUÇ OLARAK; YENİ KİRACI, KİRA AKDİNİ DÜZENLENMESİ VE KİRALANANIN ANAHTARINI TESLİM ALMASI İLE KİRA BEDELİNİ ÖDEMEK ZORUNDADIR. YAPACAĞI TADİLAT İÇİN D EKİRAYA VERENDEN YAZILI RIZA ALMALIDIR. TADİLAT NEDENİYLE, EK SÜRE VERİLMEZ.



Av. Yılmaz GÜNEŞ

bottom of page