İSTANBUL .... SULH HUKUK MAHKEMESİNE
Dosya No : 2024/.... E.
Davalı : İSİM SOYİSİM
Vekili : Av. ..................
Konu : Bilirkişi raporuna karşı itirazlarımızdan ibarettir.
Açıklamalar
Mahkemeniz nezdinde görülen ve numarası yukarıda belirtilen dosyada, dava konusu kiralık taşınmazın kira bedelinin tespiti amacıyla bilirkişi raporu alınmış ve işbu rapor tarafımıza ../../..... tarihinde e-tebliğ edilmiştir. Bilirkişi raporunda aleyhe olan hususları kabul etmemekle birlikte söz konusu raporun hüküm kurmaya elverişli olmadığını beyan ederiz. Şöyle ki;
BİLİRKİŞİ RAPORUNDA EMSAL KİRA BEDELLERİ DİKKATE ALINMAMIŞTIR.
Raporda dava konusu taşınmazın ../.../...... tarihi itibariyle aylık net ücretinin 12.700-TL olduğu kanaatine varılmıştır. Ancak dava konusu taşınmazın hemen yanında yer alan ve tarafımızca emsal olarak gösterilip heyet tarafından keşif sırasında incelenen emsal dükkan kiraları dikkate alınmaksızın oldukça yüksek bir kira bedeli belirlenmiştir. Zira cevap dilekçemizde belirttiğimiz ve raporda da yer aldığı üzere emsal kiralar incelendiğinde,
DAVA KONUSU KİRA AKDİ KİRA BEDELİ Özellikleri
....... Sk. No:6/A ../.../..... 4.420-TL 27 m²,
Zemin Kat
Sokak girişli
EMSAL DÜKKAN KİRA AKDİ KİRA BEDELİ Özellikleri
KUAFÖR ../.../..... 2.000-TL 45 m²,
........ Sk No:8/A Zemin Kat
Sokak girişli
DÖVMECİ
...... Sk No:8/A ../.../..... 3.500-TL 90 m²,
Zemin Kat
Sokak girişli
Gerek davalı gerekse de bilirkişilerce dava konusu taşınmaza emsal olarak gösterilen taşınmazlar "dava konusu taşınmaz ile aynı mevkii, semt, evsaf"ta değildir. Halbuki yukarıda ki tabloda gösterilen emsal dükkanlar dava konusu taşınmazın komşusu olup aynı niteliklere sahiptirler. Hal böyle iken, kira sözleşmeleri ve dekontları da sunulan işbu emsal kiralara neden bilirkişilerde itimat edilmediği tarafımızca anlaşılamamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/3200 K. 2021/6064 T. 7.6.2021 kararında;
"Kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hâkimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir."
Emsal kira bedelleri 2023 yılı Ocak ve Mart ayına ilişkin olup huzurdaki davada da 2023 yılı Mart ayı itibariyle kira bedelinin tespiti talep edilmiştir. Emsal kira sözleşmleri, kira tespiti yapılan dönemle aynı olup müvekkilin halihazırda ödediği kira bedelleri taşınmazın güncel kira değeri ile uyumludur. Dolayısıyla , taşınmazın kira bedelinin belirleyen tüm unsurlar birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazın kira bedelinin belirlenen miktardan daha düşük olacağı aşikardır. Müvekkilin ödediği kira bedeli emsallerine ve bölge teamüllerine uygundur.
DAVA KONUCU MECURUN METREKARESİ YANLIŞ TESPİT EDİLMİŞTİR.
Bilirkişi raporunda dava konuşu taşınmazın m²'si 27 olarak hesaplanmışsa da işbu durum gerçeğe aykırı olup gerçek m² 15'tir. Zira, müvekkile Beşiktaş Belediye Başkanlığı tarafından ../../..... tarihinde verilen iş yeri açma ve çalışma ruhsatı belgesinde de "taşınmazın m²'si 15" olarak tespit edilmiştir. İlgili evrak işbu dilekçenin ekinde mahkemeye ibraz edilmiştir.
İşbu konuda, bilirkişilerce taşınmazın gerçek m²'sinin tespiti amacıyla sadece "ölçüm" yapılması amacıyla tekrar keşif yapılması zaruridir. Mahkeme aksi kanaatte ise ilgili resmi kurumlara yazı yazarak dava konusu mecurun m²'sinin ne kadar olduğunu tespit ettirmelidir.
Aksi halde, bilirkişilerce yapılan hesaplama gerçeğe aykırı olup, mecurun m²'sine yönelik uyuşmazlığın çözülmeden verilen karar dosyanın bozulma sebebini oluşturacaktır. Gerçeğe aykırı yapılan ölçüm sonucu tespit edilen fahiş kira bedelline ve rapora itiraz eder; itirazlarımız doğrultusunda tekrardan rapor alınmasını talep ederiz. (Ek-1: iş yeri açma ve çalışma ruhsatı)
TAŞINMAZIN KİRA BEDELİNİN NE ŞEKİLDE BELİRLENDİĞİ NET OLMAYIP, BOŞ KİRALANMASI HALİNDEKİ KİRA BEDELİ TESPİT EDİLEMEMİŞTİR.
Bilirkişi raporunda eksik inceleme sonucu ../../..... tarihi itibariyle mecurun aylık net ücretinin fahiş miktarda 12.700-TL olarak tespit edilmiştir. Raporda emsal olarak bilirkişilerce belirtilen mecurların m² cinsinden bedelleri 348-TL, 369-TL olduğu halde dava konusu taşınmazın kirası m² cinsinden (emsallerin iki katı olacak şekilde) neden 741-TL olduğu izah edilememiştir.
Ayrıca dosyada, piyasa araştırması sonucu ortaya çıkan kira bedellerine ilişkin rakamlar ve taşınmaz değerine ilişkin belediye rayiç bedeli raporu yer almamaktadır. Taşınmazın kira değerinin nasıl belirlendiği açık değildir. Dosyada, taşınmazın komşularına ait kira sözleşmeleri ve dekontları mevcut iken, ilanlardan yola çıkarak emsal kira bedeli belirlenmesi hukuka uygun değildir. Kaldı ki, kiralık iş yerleri direkt ilanda belirtilen kira bedellerinden kiralanamamaktadır. Dolayısıyla, bilirkişilerce emsal gösterilen taşınmazların ilanda yazılan kira bedellerinden kiralanma zorunluluğu yoktur. Raporda bu hususta belirtilen pazarlık payı (0,95) oranı oldukça düşük tutulmuştur.
Yargıtayın kira bedelinin tespiti davalarında bilirkişi heyeti raporunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağının belirtilmemiş olmasının eksiklik olduğu hususunda emsal kararları mevcuttur. Söz konusu bilirkişi raporunda da bu hususta bir değerlendirme yapılmadığından rapor hüküm kurmaya elverişli değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2022/5205 K. 2022/6879 T. 22.9.2022 kararında;
"Tüm bu bilgilere göre somut olay değerlendirildiğinde; 06/03/2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunda, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin ne olacağı belirtilmemiş olduğundan, alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. O halde, mahkemece yapılacak iş; bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenip, bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespitine karar vermek olmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/5455 K. 2021/8864 T. 22.9.2021 kararında;
"Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse ( ÜFE ) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir."
MÜVEKKİL LEHİNE EN ÜSTTEN HAKKANİYET İNDİRİMİ UYGULANMALIDIR.
Bilirkişi raporunda müvekkilin uzun süredir kiracı olduğu göz önünde bulundurularak hakkaniyet indiriminin Mahkeme takdirinde olduğu belirtilmiştir. TBK 344. Maddesi ve istikrar kazanmış Yargıtay kararları doğrultusunda, müvekkilin 8 YILLIK ESKİ KİRACI olduğu ve kiralanan dönemde oldukça yüksek bir bedelle kira sözleşmesi yaptığı dikkate alındığında en üst seviyeden hakkaniyet indirimi uygulanmasını talep ederiz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/5455 K. 2021/8864 T. 22.9.2021 kararında;
"Mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Açıklanan tüm nedenlerle ../../....... tarihli rapor eksik inceleme yapılmak suretiyle tanzim edilmiş olup hüküm kurmaya elverişli değildir. Taşınmazın kira değerinin tüm yönleriyle incelenmesi ve her türlü denetime açık, hüküm kurmaya elverişli olması amacıyla ek rapor aldırılmasını talep ederiz.
Netice ve Talep : Yukarıda izah edilen ve re'sen nazara alınacak sebeplerle;
Bilirkişi raporuna itiraz dilekçemizin KABULÜNE,
İtirazlarımızı karşılar nitelikte ek rapor ALINMASINA,
Haksız ve mesnetsiz davanın REDDİNE,
Yargılama gideri ve vekalet ücretinin TAHMİLİNE,
Karar verilmesini vekaleten talep ederiz. ../.../..........
Davalı Vekili
Av. ...........................
Ekler :
Ek-1: İş yeri açma ve çalışma ruhsatı
Ek-2: Emsal yargıtay kararları