Türk Borçlar Kanunu
Kiracının güvence vermesi
MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Mevcut Yasal düzenleme uyarınca; kira depozitosunun bankaya yatırılması zorunludur. Bu hesabın özeliği ise şu şekildedir: kiracı depozitoya denk gelen parayı bankaya yatırır, ancak kira sözleşmesinin sona ermesinde halinde ise, kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın bu parayı bankadan çekemez. 6098 Sayılı T.B.K.’da yer alan bu yeni hüküm ile birlikte; ne kiracı, ne de kiraya veren, depozito bedelini, artık kendi çıkarları doğrultusunda kullanamamaktadır. Söz konusu depozito bedeli; banka hesabında durduğu müddet içerisinde, bu paranın bir faiz getirisi olması halinde ise, bu getiri de depozito olarak sayılmaktadır ve kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozito bedeli hangi tarafta kalacaksa, faiz getirisini de o kişi almaktadır. Maddenin devamında düzenlenen ve vatandaşların asıl dikkat etmesi gereken mevzu ise; güvence parasının yani, diğer adıyla depozitonun ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracı doğrudan bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırması gerektiğidir. Ancak bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekemeyecek olmasıdır.
Kira depozitosunun yatırılması için banka nezdinde vadeli mevzuat hesabı açılırken; kira sözleşmesinin bankaya ibrazının gerekip gerekmeyeceği hususu net olmamakla birlikte, bankaya kira sözleşmesi süresinin bildirilmesi gerektiği hususu, yasanın düzenlemesinden anlaşılmaktadır. Her ihtimalde, kiracının kira depozitosu için hesap açarken; kiralayanı da belirtmesi gerekmektedir, aksi takdirde “güvence”den söz edebilmek mümkün değildir.
Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Hesap müşterek bir hesap olmamasına rağmen, tamamen veya kısmen geri verilmesi, ortak iradeye bağlıdır.
İlgili yasa hükmünde; kira depozitosu hesabının vadesinin ne olacağı hususundan bahsedilmemiş ise de; vadenin kira sözleşmesi süresi kadar olacağı hususu, şüphesizdir. Tam da bu noktada belirtmek isteriz ki; mevduat hesaplarının vadeleri en fazla 1 yıl veya birikimli mevduatta ise, en az 5 yıl kadar olabilmektedir.
Ancak, BDDK’nın ilgili Yönetmeliği gereğince; vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş sayıldığından sebeple, kira sözleşmesinin süresinin kira depozitosu hesabının vadesinden uzun olması, herhangi bir sorun teşkil etmeyecektir.
Bu noktada önemli bir hususa dikkatinizi çekmek isteriz ki; tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu’na göre sadece gerçek kişiler adına açılan hesaplardır. Bu nedenle; tüzel kişiler, mesela bir şirket asla tasarruf mevduatı sahibi olamamaktadırlar. Bu noktada tek çözüm; kira depozitosunun, yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bankaya depo edilmesidir.
Burada kiraya verenlerin dikkat etmeleri gereken önemli hususlardan biri ise, kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleridir. Çünkü; böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmektedir.
Eğer bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira sözleşmesinin kendisine bildirilen süresi bittikten üç ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum kalması riski vardır. Bunun önüne geçmek için, kiralayanın bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde yararı vardır.
Kira sözleşmesinde kiralananın ne şartlar altında bırakılacağının belirlenmiş olması halinde, kiralanan şey bu şartlara uygun ve kiracının site aidatı, su, elektrik vb. borçlarından arındırılmış olarak bırakılmış olursa, bu halde depozitonun iadesi gerekmektedir.
Depozitonun İadesi Güncel Kira Bedeli Üzerinden Mi Yoksa İlk Kira Bedeli Üzerinden Mi Olur?
Kira sözleşmelerinde depozito miktarı belirlenirken genellikle kira bedeli üzerinden kararlaştırılmaktadır. Ancak depozitonun kiraya verene teslim edilmesi durumunda, depozitonun iadesi sırasında, söz konusu güvence bedelinin değer kaybı yaşaması nedeniyle uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu kapsamda depozitonun ortak vadeli banka hesabına yatırılması ya da yabancı para (ABD Doları, Euro) üzerinden belirlenmesi bu sıkıntıların önemli ölçüde önüne geçecektir. Ancak somut olaya göre değişmekle birlikte aksi kararlaştırılmadıkça depozito, kiracıya güncel kira bedeli üzerinden veya değer kaybı da eklenerek iade edilmelidir.
Av. Yılmaz GÜNEŞ